Eenmalige kosten bij aankoop
Bij het kopen van een woning in Kaapstad krijgt u met de volgende eenmalige kosten te maken:
- Transfer Duty (overdrachtsbelasting) — progressief tarief, afgedragen aan SARS
- Conveyancerskosten — honorarium van de notarisadvocaat die de overdracht regelt
- Registratiekosten (Deeds Office) — voor de inschrijving van de eigendomsoverdracht
- Bondkosten — alleen bij een hypotheek, voor registratie van het zekerheidsrecht
De overdrachtsbelasting (Transfer Duty)
Transfer Duty is vergelijkbaar met de Nederlandse overdrachtsbelasting, maar werkt met een progressieve schaal. De tarieven voor 2026:
| Aankoopprijs (ZAR) | Tarief |
|---|---|
| R 0 – R 1.100.000 | 0% |
| R 1.100.001 – R 1.512.500 | 3% |
| R 1.512.501 – R 2.117.500 | 6% |
| R 2.117.501 – R 2.722.500 | 8% |
| R 2.722.501 – R 12.100.000 | 11% |
| R 12.100.001 en hoger | 13% |
Een volledige uitwerking van transfer duty, btw en een doorgerekend voorbeeld vindt u in ons artikel over transferkosten, btw en overdrachtsbelasting.
Let op: bij nieuwbouw van een ontwikkelaar betaalt u meestal géén transfer duty, maar is btw (15%) al in de prijs verwerkt. U betaalt dus nooit beide over dezelfde woning.
Rekenvoorbeeld: een woning van R 5.000.000
Stel, u koopt een appartement van R 5 miljoen (bestaande bouw, contante betaling). De geschatte bijkomende kosten:
| Kostenpost | Indicatie (ZAR) |
|---|---|
| Transfer Duty | ± R 363.000 |
| Conveyancerskosten (incl. btw) | ± R 75.000 |
| Registratie- en aktekosten | ± R 12.000 |
| Totaal bijkomende kosten | ± R 450.000 (≈ 9%) |
Bedragen zijn indicatief en afhankelijk van actuele tarieven en de specifieke transactie. Bij een hypotheek komen bondkosten erbij.
Jaarlijkse kosten na aankoop
Eenmaal eigenaar krijgt u te maken met terugkerende lasten:
- Municipal rates — gemeentelijke onroerendgoedheffing op basis van de getaxeerde waarde
- Levies — bij een appartement of beveiligde wijk: bijdrage aan de Body Corporate of HOA voor onderhoud en beveiliging
- Nutsvoorzieningen — water, elektriciteit en afval
- Opstalverzekering — vaak verplicht, soms via de Body Corporate geregeld
Belasting bij verkoop en in Nederland
Verkoopt u later met winst, dan betaalt u Capital Gains Tax (CGT) in Zuid-Afrika — voor niet-ingezetenen effectief circa 7,2% over de netto winst. Daarnaast valt uw woning in Nederland in box 3; het belastingverdrag tussen Nederland en Zuid-Afrika voorkomt dubbele belasting.
Veelgemaakte valkuilen
- Alleen op de koopprijs rekenen. Wie de 8–12% bijkomende kosten vergeet, komt bij de overdracht voor een verrassing te staan.
- Geen bankbewijzen bewaren. Zonder documentatie van uw inkomende overboekingen krijgt u de verkoopopbrengst later moeilijk terug naar Nederland. Lees geld overmaken vanuit Nederland.
- Levies onderschatten. In luxe complexen met beveiliging en voorzieningen kunnen de maandelijkse levies fors oplopen — vraag deze altijd vooraf op.
- Box 3 vergeten. Schakel een Nederlandse belastingadviseur in die ervaring heeft met buitenlands vastgoed.