Transfer duty óf btw: wat geldt wanneer?
- Transfer duty (overdrachtsbelasting) betaalt u bij aankoop van een bestaande woning van een particuliere verkoper die geen btw-plichtige is. Progressief tarief, afgedragen aan SARS.
- Btw (15%) geldt wanneer de verkoper btw-plichtig is, typisch bij nieuwbouw van een projectontwikkelaar. De btw is dan al in de vraagprijs verwerkt; u betaalt geen transfer duty.
Vuistregel: bestaande woning van een particulier → transfer duty. Nieuwbouw van een ontwikkelaar → btw (inbegrepen in de prijs). Vraag in het Offer to Purchase altijd expliciet of de prijs "inclusief btw" is.
De tarieven van transfer duty (2026)
| Aankoopprijs (ZAR) | Tarief op de schijf |
|---|---|
| R 0 – R 1.100.000 | 0% |
| R 1.100.001 – R 1.512.500 | 3% |
| R 1.512.501 – R 2.117.500 | 6% |
| R 2.117.501 – R 2.722.500 | 8% |
| R 2.722.501 – R 12.100.000 | 11% |
| R 12.100.001 en hoger | 13% |
Het is een schijventarief: u betaalt het percentage alleen over het deel van de prijs dat in die schijf valt, net als de Nederlandse inkomstenbelasting.
Rekenvoorbeeld 1: bestaande woning van R 6.000.000
U koopt een bestaande villa van een particulier. De transfer duty berekent u per schijf:
| Schijf | Bedrag in schijf | Tarief | Duty |
|---|---|---|---|
| tot R 1.100.000 | R 1.100.000 | 0% | R 0 |
| tot R 1.512.500 | R 412.500 | 3% | R 12.375 |
| tot R 2.117.500 | R 605.000 | 6% | R 36.300 |
| tot R 2.722.500 | R 605.000 | 8% | R 48.400 |
| tot R 6.000.000 | R 3.277.500 | 11% | R 360.525 |
| Totaal transfer duty | ± R 457.600 |
Daar komen conveyancers- en registratiekosten bovenop. Reken op circa R 90.000–R 110.000 aan conveyancerskosten voor deze prijsklasse.
Rekenvoorbeeld 2: nieuwbouw van R 6.000.000
Dezelfde prijs, maar nu een nieuwbouwappartement van een btw-plichtige ontwikkelaar:
- Transfer duty: R 0 (niet van toepassing)
- Btw: 15%, reeds verwerkt in de vraagprijs van R 6.000.000
- Conveyancerskosten: vaak lager of door de ontwikkelaar gedragen, controleer dit in het contract
Bij nieuwbouw zijn de bijkomende koperskosten dus vaak lager, omdat de transfer duty wegvalt en de btw al in de prijs zit.
Vergeet de overige kosten niet
Transfer duty of btw is maar één post. Voor het volledige plaatje, conveyancer, registratie, jaarlijkse heffingen en belasting bij verkoop, verwijzen we naar wat kost het kopen van vastgoed in Kaapstad?. Voor de stappen waarin deze kosten vallen, zie het complete stappenplan.
Disclaimer: tarieven en schijven worden periodiek door SARS aangepast en de hier genoemde bedragen zijn indicatief. Laat uw specifieke situatie altijd doorrekenen door de conveyancer of een belastingadviseur.
Veelgestelde vragen
Wanneer betaal ik transfer duty en wanneer btw?
Bij een bestaande woning van een particuliere verkoper betaalt u transfer duty (overdrachtsbelasting) aan SARS. Bij nieuwbouw van een btw-plichtige ontwikkelaar geldt btw van 15 procent, die al in de vraagprijs is verwerkt. U betaalt nooit beide over dezelfde woning.
Hoe werkt het progressieve tarief van transfer duty?
Transfer duty is een schijventarief: u betaalt het percentage alleen over het deel van de prijs dat in die schijf valt, net als de Nederlandse inkomstenbelasting. Tot R 1.100.000 betaalt u niets; daarboven loopt het tarief per schijf op tot 13 procent.
Is nieuwbouw goedkoper qua koperskosten?
Vaak wel. Bij nieuwbouw vervalt de transfer duty en zit de btw al in de prijs, terwijl de conveyancerskosten soms lager zijn of door de ontwikkelaar worden gedragen. Controleer dit altijd in het contract.