Twee lagen: Zuid-Afrika én uw thuisland
Bij een woning in het buitenland spelen altijd twee belastingstelsels. In Zuid-Afrika zelf betaalt u de lokale belastingen: gemeentelijke heffingen, mogelijk belasting op huurinkomsten, en bij verkoop capital gains tax. Die kant staat beschreven in onze artikelen over kosten en eigendom door buitenlanders. Daarnaast is er de belasting in uw thuisland, en dat is waar box 3 (Nederland) of het regime voor een tweede verblijf (België) om de hoek komt.
Nederland: de woning in box 3
Bent u fiscaal inwoner van Nederland, dan valt een tweede woning in Zuid-Afrika in beginsel in box 3, de belasting op vermogen. U geeft de waarde van de woning op in uw aangifte. Omdat het onroerend goed in Zuid-Afrika ligt, heeft Zuid-Afrika volgens het verdrag het heffingsrecht, en verleent Nederland een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting voor het deel dat aan die woning is toe te rekenen. In de praktijk betekent dit dat u de woning wel aangeeft, maar dat de dubbeltelling wordt gecorrigeerd.
Let op: box 3 is de afgelopen jaren volop in beweging (rechtszaken, nieuwe rekenmethoden, aangekondigde stelselwijzigingen). De exacte uitwerking voor een buitenlandse woning kan van jaar tot jaar verschillen. Laat uw aangifte daarom door een fiscalist verzorgen die op de hoogte is van de actuele regels.
België: een ander stelsel
Bent u Belgisch fiscaal inwoner, dan geldt niet het Nederlandse box 3-systeem, maar het Belgische regime voor een tweede verblijf in het buitenland. België kent daarvoor een eigen benadering (op basis van het buitenlands onroerend inkomen) en heeft een eigen belastingverdrag met Zuid-Afrika. De grote lijn is vergelijkbaar, Zuid-Afrika heft over het onroerend goed en België voorkomt dubbele belasting, maar de uitwerking en aangifteverplichtingen verschillen wezenlijk van de Nederlandse situatie. Belgische kopers laten hun situatie het beste door een Belgische fiscalist beoordelen.
Bent u Belgisch koper? In onze aparte gids Belgische belasting op een tweede verblijf in Zuid-Afrika gaan we dieper in op het kadastraal inkomen, uw meldplichten en het verdrag met progressievoorbehoud.
Het belastingverdrag: waarom u niet dubbel betaalt
Zowel Nederland als België heeft een belastingverdrag met Zuid-Afrika. Zulke verdragen bestaan juist om te voorkomen dat u over hetzelfde bezit of inkomen twee keer volledig belasting betaalt. Voor onroerend goed is de hoofdregel internationaal steeds hetzelfde: het land waar de woning ligt (Zuid-Afrika) mag heffen, en uw woonland verleent een voorkoming. U ontsnapt dus niet aan aangeven, maar u wordt ook niet dubbel belast.
Praktische aandachtspunten
- Geef uw buitenlandse woning altijd correct op in uw thuisland; niet-aangeven is geen optie.
- Bewaar de aankoopdocumenten, de betaalde Zuid-Afrikaanse belastingen en de wisselkoersen; die heeft u nodig voor de aangifte.
- Verhuurt u de woning? Dan spelen er extra regels, zowel in Zuid-Afrika als thuis. Zie ook onze gids over verhuur op afstand.
- Schakel een fiscalist in die ervaring heeft met buitenlands vastgoed; het bespaart vaak meer dan het kost.
Veelgestelde vragen
Valt een woning in Zuid-Afrika in box 3?
Ja. Voor een Nederlandse fiscale inwoner valt een tweede woning in Zuid-Afrika in beginsel in box 3 als deel van het vermogen. Om dubbele belasting te voorkomen geldt een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting op basis van het belastingverdrag tussen Nederland en Zuid-Afrika. Laat u dit door een fiscalist berekenen.
Betaal ik dan dubbel belasting?
Doorgaans niet. Het belastingverdrag tussen Zuid-Afrika en uw thuisland wijst het heffingsrecht over onroerend goed toe aan het land waar de woning ligt (Zuid-Afrika) en regelt een voorkoming in uw thuisland. U geeft de woning wel op, maar krijgt een vermindering zodat u niet twee keer volledig betaalt.
Geldt dit ook voor Belgische kopers?
Het principe is vergelijkbaar, maar het Belgische belastingregime voor een tweede verblijf in het buitenland verschilt van het Nederlandse box 3-stelsel. België heeft een eigen belastingverdrag met Zuid-Afrika. Belgische kopers laten hun situatie het beste door een Belgische fiscalist beoordelen.